Жилищный кодекс обновлен — управляющие компании обязаны объяснять жильцам формирование цен на ЖКУ

В Жилищный кодекс внесены изменения, которые теперь требуют от управляющих компаний детально объяснять жильцам, из чего формируются цены на коммунальные услуги. В этой статье мастер сантехник расскажет, зачем такие разъяснения важны для жильцов и как новые правила повлияют на работу управляющих компаний.

О новом требовании

В последние годы вопросы прозрачности и открытости в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) приобретают всё большую значимость для российских граждан. Жильцы хотят понимать, за что они платят, как формируются тарифы на воду, тепло, электроэнергию, и на какие цели расходуются их средства. Одним из ключевых шагов в этом направлении стало недавнее обновление Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), которое обязывает управляющие компании (УК), товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищные кооперативы (ЖСК) предоставлять собственникам помещений детализированную информацию о формировании цен на коммунальные услуги (ЖКУ). Эти изменения направлены на устранение "серых зон" в финансовой отчетности, которые ранее позволяли недобросовестным УК манипулировать цифрами и вызывать недоверие среди жильцов.

Поправки в ЖК РФ были приняты в июне 2025 года в рамках Федерального закона № 123‑ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Они внесли дополнения в статью 161 ЖК РФ, закрепив обязанность управляющих многоквартирными домами (МКД) ежегодно отчитываться перед собственниками о своей деятельности, включая все аспекты финансово-хозяйственного управления. Теперь отчетность стала не просто формальностью, а обязательным лицензионным требованием для УК: отсутствие корректного отчета может привести к утрате лицензии и права управлять домами.

До недавнего времени нормы носили декларативный характер: закон указывал на обязанность отчитываться, но не конкретизировал, какую информацию раскрывать и в какой форме. В результате многие УК ограничивались общими фразами, а жильцы лишались реальных инструментов контроля. Чтобы устранить этот пробел, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой) разработало и утвердило четкий перечень сведений и форму отчетности. Проект приказа Минстроя от 3 октября 2025 года "Об утверждении перечня сведений, обязательных для отражения в отчете о деятельности по управлению многоквартирным домом" был размещен на портале regulation.gov.ru, прошёл общественное обсуждение и в ноябре 2025 года официально вступил в силу.

Новые требования охватывают все формы управления МКД: от крупных УК с сотнями домов до небольших ТСЖ и ЖСК. С 1 января 2026 года правила вступают в действие, однако первый отчет по новым стандартам потребуется за 2025 год. Для жильцов это означает доступ к детальной информации о расходовании их средств: сколько и на что тратятся платежи, какова реальная стоимость закупки воды, тепла, электроэнергии, а также какие суммы приходят от аренды общедомового имущества и на какие цели они направляются.

Таким образом, нововведения — это не просто бюрократическая формальность. Это шаг к большей открытости и демократизации ЖКХ, где собственники становятся активными участниками процесса, могут задавать вопросы, сравнивать показатели разных УК и влиять на эффективность управления своим домом. Прозрачная отчетность создаёт условия для ответственности управляющих компаний, снижает риск злоупотреблений и позволяет жильцам реально контролировать, за что они платят.

Новые правила отчетности

Новые правила отчетности, введённые Минстроем, существенно меняют принцип взаимодействия между управляющими компаниями и жильцами, делая его более прозрачным и структурированным. Ранее отчётность носила разрозненный характер: УК часто ограничивались общими сведениями или вовсе игнорировали запросы собственников, ссылаясь на «внутренние документы». ТСЖ и ЖСК отчитывались преимущественно перед правлением, а рядовые жильцы оставались вне поля зрения финансового контроля. Теперь же все отчёты унифицированы по единому стандарту, что позволяет жильцам легко получать достоверную информацию и сравнивать эффективность управления между разными домами.

Форма отчёта, утверждённая приказом Минстроя, представляет собой структурированный документ в электронном виде, который обязательно размещается в государственной информационной системе ЖКХ (ГИС ЖКХ). Эта онлайн-платформа доступна каждому собственнику через личный кабинет или публичный поиск. Документ включает несколько ключевых разделов:

• Общие сведения о доме и управляющем: информация о собственниках, управляющей компании, контактные данные и лицензия.
• Финансовый блок: доходы (взносы жильцов, аренда общедомового имущества, штрафы) и расходы (ремонт, закупки, зарплата персонала, услуги подрядчиков), остатки на счетах, распределение средств по статьям.
• Технический блок: данные о текущем состоянии дома, плановых и внеплановых ремонтах, обслуживании инженерных систем, энергосбережении и энергоэффективности.
• Аналитический блок: оценка влияния расходов на тарифы, динамика потребления ресурсов, показатели эффективности управления.

Форма отчёта составляется в формате Excel или PDF с возможностью экспорта для удобного анализа. Минстрой разработал готовые шаблоны, которые УК скачивают с официального сайта, заполняют и загружают в ГИС ЖКХ. Это минимизирует ошибки и обеспечивает единообразие представления информации.

Перечень обязательных сведений детализирован в приложении к приказу и включает более 20 пунктов. Основные из них: структура доходов, расходы по статьям, остатки средств на счетах, стоимость закупки коммунальных ресурсов, а также наценки при передаче услуг жильцам. Помимо основных данных, форма предусматривает приложения: копии договоров с поставщиками, акты выполненных работ и фото- или видеодокументы, подтверждающие проведённые ремонты.

Сроки предоставления отчётов строгие и привязаны к календарному году. Например, отчёт за 2025 год должен быть опубликован не позднее 31 марта 2026 года. Опоздание квалифицируется как нарушение лицензионных требований, что может повлечь административную ответственность для УК. После утверждения отчёта на общем собрании собственников (ОСС) или правлении ТСЖ документ необходимо разместить в ГИС ЖКХ в течение 10 дней. Для многоквартирных домов с большим числом жильцов Минстрой рекомендует проводить разъяснительные собрания до 30 июня, чтобы обсудить цифры, объяснить нюансы расходов и скорректировать план на следующий год.

Новые правила распространяются на все МКД, независимо от размера и региона. Для ТСЖ и ЖСК предусмотрены аналогичные отчёты с акцентом на внутренние собрания и согласование с членами кооператива. Минстрой также ввёл переходный период: за 2025 год отчёт можно подать в упрощённой форме, если УК не успела адаптироваться к новым требованиям.

В целом, новая система отчётности становится не только обязанностью управляющих компаний, но и инструментом демонстрации их эффективности. Для жильцов это означает доступ к «финансовому паспорту» дома, возможность контролировать расходование средств, задавать вопросы, требовать разъяснений и сравнивать работу разных УК. Прозрачная отчётность создаёт условия для ответственности, снижает риск злоупотреблений и способствует формированию доверительных отношений между жильцами и управляющими организациями.

Что будут видеть собственники квартир

Собственники квартир теперь получают беспрецедентный доступ к полной картине финансовой жизни своего дома, что позволяет перейти от привычной пассивной оплаты к активному контролю и участию в управлении общим имуществом. Благодаря новым требованиям ЖК РФ и унифицированным формам отчетности, размещаемым в ГИС ЖКХ, жильцы могут в любой момент проверить, как расходуются их средства. Уведомления о публикации отчёта будут приходить на email или в мобильное приложение, что делает процесс максимально доступным и прозрачным. Перечень информации, которую обязаны предоставлять управляющие компании, подробно регламентирован и охватывает все ключевые финансовые и хозяйственные аспекты работы МКД, исключая возможность манипуляций и "серых зон".

Во-первых, это расходование средств жильцов. Теперь УК обязаны детализировать каждую статью затрат:

• Текущий ремонт с разбивкой по видам работ — крыша, инженерные коммуникации, фасад и фасадные элементы, замена оконных блоков и систем вентиляции. Например, если на ремонт лифта потрачено 500 тыс. руб., отчет укажет дату выполнения работ, подрядчика, стоимость материалов с прикрепленными чеками, а также фотофиксацию состояния «до» и «после».
• Содержание общего имущества, включая уборку, охрану, освещение мест общего пользования.
• Административные расходы, такие как зарплата персонала, аренда офиса, налоги и страховые взносы.

Кроме того, в отчете обязательно указываются перерасходы или экономия средств: если собрано больше, чем потрачено, УК обязана пояснить, на какие цели будут направлены остатки — например, на капитальный ремонт или снижение тарифов на ЖКУ в следующем периоде.

Во-вторых, собственники получат детализированную информацию о доходах от аренды общедомового имущества — ранее один из самых непрозрачных источников. Теперь УК обязана раскрывать все поступления от сдачи в аренду подвалов, чердаков, парковочных мест, рекламных щитов и других объектов: сумма договора, арендатор, период действия контракта. Например, если подвал сдается под склад за 100 тыс. руб. в месяц, жильцы смогут увидеть эту сумму и проверить, поступает ли она на счёт дома.

В-третьих, отчёт содержит информацию о целевом использовании доходов. Деньги от аренды и иных источников не могут «исчезать» без контроля: отчет показывает, на какие конкретные цели направляются средства — снижение платы за ЖКУ (с указанием коэффициента влияния, например, «10% снижения тарифа»), накопление на капитальный ремонт или отдельные работы, например, замену трубопроводов. Если доходы от аренды превышают 5% от годового бюджета дома, УК обязана провести ОСС для утверждения плана расходования. Это правило предотвращает несанкционированное использование средств правлением.

Дополнительно в отчете фиксируются другие источники дохода: штрафы за несвоевременную оплату, поступления по судебным искам, субсидии и компенсации. Все цифры подкрепляются официальными документами, доступными жильцам по запросу.

Новые правила позволяют собственникам сравнивать отчеты по кварталам и годам, выявлять тенденции и потенциальные нарушения — например, рост расходов на электроэнергию без экономического обоснования или слишком высокие платежи подрядчикам. В итоге, отчет становится не просто таблицей, а полноценным инструментом для принятия решений на ОСС: повышение или снижение тарифа, корректировка планов ремонта, смена подрядчиков и формирование бюджета на следующий год.

Эта система превращает жильцов из пассивных плательщиков в активных участников управления, повышает прозрачность финансовых потоков и снижает риск злоупотреблений со стороны управляющих компаний, создавая условия для справедливого и рационального расходования средств многоквартирного дома.

Ценообразование на коммунальные ресурсы

Ценообразование на коммунальные ресурсы — один из самых ожидаемых и значимых аспектов новых правил прозрачности в ЖКХ. Ранее жильцы видели лишь итоговую сумму в квитанции, не имея возможности понять, из чего складывается тариф: сколько стоит сама услуга, какие расходы идут на обслуживание сетей и какую долю составляет наценка управляющей компании. Нововведения Жилищного кодекса полностью меняют эту ситуацию, обеспечивая полную детализацию формирования стоимости коммунальных ресурсов — электричества, воды, тепла, газа и вывоза отходов.

Процесс формирования тарифов теперь раскрывается поэтапно, что позволяет собственникам квартир видеть всю «цепочку» от закупки ресурсов до передачи конечному потребителю. Сначала управляющая компания заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) — например, с «Мосводоканалом» для воды или «Россети» для электроэнергии. В отчете указывается цена контракта, включая объем поставки (кубометры, кВт·ч, Гкал), тариф закупки и срок действия договора. Далее отражаются логистические и эксплуатационные расходы: нормированные потери в сетях (обычно 5–10%), затраты на ремонт и обслуживание счетчиков, насосных станций и трубопроводов.

Завершающий этап — стоимость для жильцов, которая включает регионально утвержденный тариф плюс наценку управляющей компании. Наценка строго регламентирована (обычно не более 5–7%) и должна быть обоснована статьями расходов, например, обслуживание котельной, ремонт оборудования или модернизация сетей.

Для наглядности рассмотрим пример тепла: закупка у ТЭЦ по 1500 руб./Гкал, потери в сети составляют 8%, наценка УК — 50 руб., итоговая стоимость для жильцов в квитанции — 1650 руб./Гкал. Отчет при этом подробно укажет, на что идут средства на наценку: например, «50 руб. покрывают 20% расходов на техническое обслуживание котельной». Аналогично для воды: закупка по 30 руб./м³, после учета очистки, обслуживания и потерь — 40 руб./м³. Если же УК закупает ресурсы по одной цене, а выставляет жильцам значительно выше, это становится прозрачным и может быть оспорено через суд или жилищный надзор.

Прозрачность обеспечивается интеграцией отчетов УК с ГИС ЖКХ и данными РСО, что позволяет автоматически сверять контракты, выявлять расхождения и предотвращать злоупотребления. Собственники квартир могут запрашивать аудит, а при обнаружении несоответствий обращаться в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) или жилинспекцию. Такая система стимулирует УК выбирать более выгодные условия закупок, оптимизировать расходы и снижать стоимость ЖКУ для жильцов. По расчетам экспертов, внедрение полной прозрачности может позволить экономить до 10–15% на квартплате, одновременно повышая доверие собственников к управляющим компаниям и создавая реальный механизм контроля за расходованием средств.

Зачем это нужно жильцам

Прозрачность в сфере ЖКХ — это не просто модный лозунг, а конкретный инструмент, который позволяет жильцам реально контролировать свои расходы и защищать интересы семьи. Для многих собственников коммунальные платежи составляют до 20–30% ежемесячного бюджета, и раньше отсутствие детализированной отчетности вызывало закономерное недоверие: «Куда уходят наши деньги?» — такой вопрос регулярно звучал на собраниях жильцов. Новые правила отчетности меняют ситуацию, позволяя видеть финансовую «кухню» дома и действовать на микроуровне.

Во-первых, это контроль расходов. Теперь жильцы смогут видеть, насколько оправданы траты УК: сколько реально потрачено на текущий ремонт, обслуживание лифтов, уборку подъездов, охрану, содержание общедомового имущества. Например, если на уборку подъезда при 50 квартирах тратится 100 тыс. рублей в месяц, жильцы смогут обсудить эффективность этих расходов на общем собрании. Своевременное выявление перерасходов, например, завышенных счетов за электроэнергию в подсобных помещениях, позволяет экономить тысячи рублей в год, предотвращая необоснованные платежи.

Во-вторых, новые правила помогают предотвратить злоупотребления. Ранее недобросовестные УК могли «растворять» доходы от аренды подвалов, чердаков или парковочных мест в общих расходах или завышать тарифы без видимого основания. С введением отчетности собственники смогут легко замечать несоответствия, например, отсутствие ремонта при собранных средствах, и инициировать проверки через жилинспекцию или органы контроля. Эксперты оценивают, что ежегодно до 10% средств платежей жильцов уходило в «теневой оборот» — новые правила существенно снижают такие риски.

В-третьих, это повышение доверия к управляющим компаниям. Компании, которые открыто демонстрируют свои отчеты и расходы, привлекают больше домов и получают положительный имидж. Для жильцов это стимулирует участие в общих собраниях и обсуждениях планов на следующий год, что в долгосрочной перспективе улучшает качество управления: своевременный ремонт, энергоэффективные меры, оптимизация тарифов. Особенно важен этот аспект для семей с ограниченным бюджетом — прозрачность минимизирует неприятные «сюрпризы» в квитанциях.

Активные собственники, которые контролируют расходы, могут добиться снижения тарифов на 5–10% за счет коллективных действий и корректной оценки работы УК. В итоге жильцы получают не просто таблицы и отчеты, а инструмент управления собственным имуществом, превращая ЖКХ из «черной дыры» в прозрачный и управляемый процесс, где каждый рубль под контролем.

Ожидаемые последствия для управляющих компаний

Введение новых требований по прозрачной отчетности радикально изменит повседневную работу управляющих компаний (УК), заставив их перейти от «закрытого» учета к открытому, системному подходу. Эти перемены несут как положительные, так и сложные последствия для рынка ЖКХ, формируя новый стандарт взаимодействия с собственниками квартир и повышая общую ответственность за управление домами.

Среди положительных эффектов – стимул к эффективности и конкурентоспособности. Компании, которые своевременно и честно предоставляют отчеты, смогут выиграть тендеры на обслуживание домов, повысить репутацию среди жильцов и получить больше доверия со стороны органов надзора. Чистые финансовые отчеты станут показателем профессионализма, а прозрачность работы позволит УК снижать количество жалоб и повышать лояльность клиентов, что в долгосрочной перспективе положительно скажется на финансовых результатах.

Однако внедрение новых правил сопряжено с рядом вызовов:

• Во-первых, необходимость точного и детального учета. Теперь управляющим компаниям придется вести ежедневный мониторинг расходов и доходов, интегрируя данные из бухгалтерского ПО, таких как 1С, с ГИС ЖКХ. Это потребует внедрения автоматизированных систем учета и обучения персонала работе с ними. На первый взгляд, расходы на внедрение и поддержку таких систем увеличат издержки на 10–20% в первый год, однако это окупится за счет снижения количества проверок, жалоб и штрафов, а также оптимизации процессов внутри компании.
• Во-вторых, подготовка отчетов. Новый ежегодный цикл отчетности – от сбора данных до публикации в ГИС ЖКХ – требует выделения отдельного штатного бухгалтера или подключения аутсорсинговой организации. Для крупных УК это manageable, но для малых компаний с ограниченными ресурсами нагрузка может быть критической. Минстрой прогнозирует, что около 15–20% небольших компаний, не успевающих адаптироваться, будут вынуждены покинуть рынок, либо объединиться с более крупными игроками.
• В-третьих, штрафы и административная ответственность. Непредоставление отчета, его несвоевременная публикация или фальсификация рассматриваются как нарушение ст. 13.19.2 КоАП РФ. Для должностных лиц штрафы составляют 30–50 тыс. руб., для юридических лиц — 100–300 тыс. руб., при повторном нарушении — до 500 тыс. руб. или приостановка лицензии. За неразмещение отчета в ГИС ЖКХ предусмотрены отдельные санкции: 5–10 тыс. руб. для граждан, 20–40 тыс. руб. для должностных лиц. Уже в 2025 году зафиксированы первые случаи наказаний: например, ТСЖ было оштрафовано на 10 тыс. руб. за пропуск отчета. Жилинспекции активно проверяют выполнение требований, особенно после жалоб жильцов, что делает соблюдение правил критически важным.

В итоге, эти изменения укрепят рынок ЖКХ, отсекая слабых и недобросовестных игроков и создавая пространство для компаний с высоким уровнем профессионализма. Добросовестные УК смогут не только удержать текущие дома, но и расширить клиентскую базу, демонстрируя открытость и ответственность. Переходный период позволяет смягчить удар для малого бизнеса, но игнорировать новые требования нельзя — это реальная эволюция отрасли, направленная на цифровизацию, прозрачность и повышение ответственности перед собственниками квартир.

Практические советы для жильцов

С введением новых правил отчетности собственники квартир получают уникальную возможность не просто наблюдать за расходами на ЖКУ, а реально влиять на управление домом. Получив отчет в ГИС ЖКХ, не откладывайте его в ящик — воспринимайте как рабочий инструмент. Ниже — подробный пошаговый план действий.

Проверяйте отчеты регулярно. После 31 марта каждого года зайдите в ГИС ЖКХ, зарегистрировавшись по адресу своей квартиры. Скачайте отчёт в Excel или PDF и внимательно сравните его с квитанциями за коммунальные услуги. Суммы доходов и расходов должны совпадать с данными на 5–10%. Использование Excel или Google Sheets позволяет строить графики и диаграммы, чтобы визуализировать тренды. Например, если расходы на тепло растут быстрее обычного, это сигнал для проверки тарифов и действий УК.

Задавайте вопросы своевременно. Если в отчете вы обнаружили несоответствия — например, доход от аренды нежилых помещений не отражён или наценка на воду кажется необоснованной — направляйте официальные запросы в УК. Сделать это можно через ГИС ЖКХ или заказным письмом, фиксируя дату отправки. Требуйте разъяснений с документами: например, "Обоснуйте наценку на воду 15%, приложите договор с РСО и акты выполненных работ". Сохраняйте все ответы, чтобы при необходимости иметь доказательную базу для надзорных органов.

Требуйте разъяснений и участия на Общем собрании собственников (ОСС). Инициируйте проведение ОСС, если видите системные нарушения. Согласно закону, для созыва собрания достаточно 10% голосов собственников. На собрании можно обсудить отчет, утвердить аудит (стоимость для дома 20–50 тыс. руб.) или скорректировать план расходов. Если УК игнорирует требования — подавайте жалобы в жилинспекцию через портал Госуслуг. Такой подход превращает отчеты из формальности в инструмент коллективного контроля.

Контролируйте ключевые финансовые и технические метрики. Обращайте внимание на три основных направления:

• Наценки ЖКУ — они не должны превышать нормативные 5–7%, превышение должно быть объяснено.
• Остатки бюджета на счетах — рекомендуется минимум 10% бюджета на непредвиденные расходы.
• Ремонт и содержание дома — сверяйте фотографии, акты выполненных работ, договоры с подрядчиками. При выявлении нарушений можно инициировать коллективную жалобу в прокуратуру или ФАС.

Обучайтесь и объединяйтесь с соседями. Читайте официальные гайды Минстроя по отчетности, вступайте в онлайн-чаты жильцов, создавайте внутренние реестры: кто за что отвечает в доме, какие задачи на повестке. Совместный контроль усиливает позиции собственников. Если УК систематически нарушает правила, инициируйте её смену на ОСС большинством голосов.

Применение этих шагов позволит жильцам превратиться из пассивных плательщиков в активных «акционеров» своего дома, снижая риски перерасходов, неправомерных наценок и злоупотреблений. Со временем такая практика формирует культуру прозрачного управления, повышает доверие к управляющим и стимулирует эффективное использование ресурсов.

Подведение итогов

Обновленный Жилищный кодекс делает ЖКХ прозрачным: собственники получают реальный контроль над расходами и защиту от необоснованных платежей, а управляющие компании — стимул к честной и эффективной работе. Эти изменения укрепляют доверие, повышают экономию и создают комфортное и управляемое жилое пространство. Активная позиция жильцов превращает права в инструмент, делающий ЖКХ предсказуемым и справедливым.

В продолжение темы посмотрите также наш обзор Коммунальные долги и суд: когда задолженность становится критичной