Хотите совместить ванную с туалетом — как узаконить объединение санузла

Отличительной особенностью типовых квартир в советских многоэтажках и современных новостройках эконом-класса является ограниченная площадь санузла. Даже размещение стиральной машины в таких условиях становится серьезной проблемой, не говоря уже об установке большой ванны, биде и мебели. Неудивительно, что в таких условиях многие всерьез задумываются о перепланировке санузла в квартире. В статье мастер сантехник расскажет, как объединить эти два помещения и как узаконить объединение ванной комнаты и туалета.

Почему стоит изменить планировку

На самом деле причин для подобного объединения может немало. Например – чтобы получить площадь для установки дополнительного оборудования (биде) и/или мебели для ванной комнаты (пенала, комода, тумбы).

Самые распространенные варианты перепланировки санузла в квартире:

• Устройство совмещенного санузла, когда демонтируется разделительная перегородка между ванной комнатой и туалетом и они становятся единым помещением.
• Устройство раздельного санузла путем возведения перегородки, в результате чего вместо совмещенного санузла получается два изолированных друг от друга помещения с отдельным входом каждое. 
• Расширение санузла на смежное помещение, которым может быть прихожая, холл, коридор, подсобное помещение, кладовка, встроенный шкаф.
• Перенос сантехнического оборудования с одного места на другое в существующих габаритах санузла без затрагивания стен, проемов и перегородок.
• Перенос санузла с прежнего места в другую часть квартиры.

Какой бы из этих вариантов не был бы выбран, его нужно согласовывать с Мосжилинспекцией, если вы проживаете в Москве, и с местной администрацией, если ваша квартира находится в Подмосковье. О том, как узаконить перепланировку санузла в квартире, мы и поговорим дальше.

Законодательная база вопроса

Статья 25 Жилищного кодекса гласит, что необходимо получить специальное разрешение, прежде чем вносить изменения в планировку квартиры по следующим обоснованным причинам:

• Выполнение работ, не согласованных со специалистами, может привести к повреждению имущества (как собственного, так и соседского) и возникновению аварийной ситуации. Вы должны заплатить за устранение негативных последствий самостоятельно и компенсировать все убытки из собственного кармана.
• Сложная задача — выполнить перепланировку самостоятельно, не отклоняясь от строительных норм, особенно учитывая, что в жилых зданиях почти все стены являются несущими. По этой причине даже частичной деконструкции будет достаточно, чтобы нарушить стабильность здания.
• Если такое преобразование произошло в квартире, то вскоре в стене появятся трещины. Подобные изменения в соседней квартире уже могут привести к обрушению стены.
• Результатом выявления неправомерности действий является наложение административного взыскания на нарушителя. Кроме того, он обязан привести квартиру в соответствие с земельным планом БТИ (в настоящее время действует).
• Во избежание ненужных проблем, связанных с реконструкцией ванной комнаты, необходимо заранее позаботиться о получении необходимых документов и разрешений от коммунальных предприятий. Получив официальное письменное разрешение от жилищной инспекции, вы можете приступать к ремонтным работам.

Ключевые моменты при объединении санитарного узла

Ремонтные работы при объединении туалета и ванной имеют ряд особенностей. Так, очень важным является правильное устройство гидроизоляции пола. Дело в том, что если разбирается сантехкабина, то пол под ее стенками будет без гидроизоляционного слоя. Поскольку гидроизоляция, как правило, оказывается под плиткой, для узаконивания объединения туалета с ванной ее проект должен отображаться в Акте скрытых работ.

Изменять разводку от общедомового стояка можно строго после первого отключающего крана. Кроме того, он должен оставаться доступным на случай необходимости аварийных работ. Обязательно потребуется согласовать перенос полотенцесушителя, поскольку он влияет на горячее водоснабжение соседних квартир. Уменьшать, а тем более ликвидировать вентиляционные каналы запрещается.

Порядок согласования еще не сделанной перепланировки

Первым шагом всегда должна быть разумная оценка необходимости тех или иных изменений в планировке квартиры. Если первоначальное решение не изменилось, приступаем к согласованию проекта:

• Первым делом, нужно проконсультироваться в отделе согласования перепланировки при администрации в вашем районе. Например, в Москве это Мосжилинспекция, а в регионах – отделы архитектуры и градостроительства. Далее, получить консультацию в проектном бюро относительно предстоящей перепланировки санузла.
• Заказать техпаспорт либо экспликацию и поэтажный план квартиры. Их выдает БТИ на основании паспорта и документа о праве собственности на квартиру.
• Заключить договор с проектной организацией. Ей будет поручено изготовить проект перепланировки ванной и туалета в соответствии с вашими задумками. У организации должен быть допуск СРО на разработку проектной документации. Проверить, если ли допуск, можно на сайте Нострой. После заключения договора на объект выезжает инженер компании, после чего специалисты изготовят проект перепланировки «мокрых зон». Также может потребоваться техническое заключение.
• Подача заявки на согласование проекта. Обратитесь в ближайший МФЦ, где у вас примут заявление и документы, после чего передадут их на рассмотрение в жилищный орган.
• Получить разрешение на перепланировку санузла.
• Начало строительных работ в рамках составленного проекта перепланировки. Отклоняться от плана запрещено. Ремонт лучше доверить строительной компании с допуском СРО – в таком случае они смогут сами уложить слой гидроизоляции, сформировать акты скрытых работ и заполнить журнал строительных работ
• Написать заявление на выдачу акта о завершении перепланировки. Заявление и документы сдаются в МФЦ, откуда их перенаправят в отдел архитектуры. Далее с вами свяжется представитель госоргана и согласует дату и время проверки ремонта.
• Сдать перепланировку проверяющей комиссии. Обычно в неё входит инженер надзорного органа. С вашей стороны должны быть представители строительной бригады и проектного бюро. Если ремонт соответствует проекту и отвечает всем нормам, проверяющий составляет акт о завершении перепланировки. Его нужно подписать на месте, но забрать позднее – в жилищном органе.
• Заказать новый техпаспорт. С готовым актом о завершенной перепланировке нужно обратиться в БТИ и пригласить техника. Он сделает обмеры санузла. На основании этих обмеров в Бюро внесут изменения в технический учёт, а вам выдадут новый техпаспорт квартиры.
• Внести изменения в кадастровый учёт. Финальным этапом является обращение в МФЦ с заявлением о приглашении кадастрового инженера. Тот сделает обмеры и передаст информацию в ЕГРН. Далее специалисты госоргана внесут сведения о перепланировке в кадастровый учет. Собственнику останется получить новую выписку из ЕГРН.

Отдельные этапы могут меняться, но на практике порядок согласования перепланировки санузла выглядит именно так.

Необходимые документы

Теперь пройдемся по документам, которые нужны для получения разрешения на расширение или объединение ванной и туалета.

Список следующий:

• Заявление от имени всех собственников квартиры, а если нет возможности прийти в МФЦ всем вместе, составляется доверенность на одного человека – он и будет заниматься всей бумажной волокитой;
• Правоустанавливающие документы на квартиру (договор дарения, свидетельство о праве на наследство, приватизации);
• Поэтажный план и экспликация – входят в состав техпаспорта квартиры;
• Готовый проект перепланировки «мокрых зон» + ТЗ о безопасности и допустимости работ;
• Договор об авторском надзоре, журнал производственных работ, свидетельство о допуске компании СРО и прочие документы, входящие в проектную документацию.

Кроме того, могут потребоваться и другие документы. Речь идет о разрешении банка, справке из Горгаза, нотариальной доверенности, разрешении от органа архитектуры. Список индивидуальный и может меняться.

Сроки

Согласование ремонтных работ в ванной комнате и туалете занимает в среднем от 3 до 6 месяцев. Из них 45 дней будут рассматривать заявление о выдаче разрешения на перепланировку санузла – в силу п. 4 ст. 26 ЖК РФ.

Еще 10 дней нужно ждать внесения изменений в базу БТИ и примерно столько же корректировок в кадастровом реестре.

Срок выдачи разрешения на перепланировку – 1 год, с возможностью продления еще на 6 месяцев. Больше продлевать нельзя.

Чем грозит неузаконенная перепланировка ванной комнаты и туалета

Самовольный перенос или расширение санузла чреват неприятностями. Если о нарушении узнают в надзорном органе, то к собственнику нагрянут с проверкой, по итогам которой обяжут либо узаконить ремонт, либо вернуть санузел к первоначальному состоянию. Заодно выпишут штраф за самовольную перепланировку – от 2 000 до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).

Если вдруг случится залив соседей снизу, виновнику предстоит возмещать ущерб из своего кармана. При этом нужно доказать, что залив произошёл из-за неузаконенной перепланировки.

Жилье с самовольными переделками в санузле трудно продать. Покупатели начнут просить скидку. Да и банки не одобряют кредит на покупку квартир с неузаконенными изменениями.

Видео

В сюжете - Порядок легализации объединения санузла

В продолжение темы посмотрите также наш обзор Как сделать замеры квартиры