Как получить акт о завершённом переустройстве квартиры в Москве

Акт о завершённом переустройстве и (или) перепланировке квартиры — это ключевой документ, подтверждающий законность проведённых изменений в жилом помещении. В Москве процедура его получения строго регулируется, и она необходима для завершения процесса перепланировки. В этой статье мастер сантехник подробно разберёт все аспекты: от определения акта до практических советов и использования, с учётом актуальных норм на 2025 год.

Акт о завершённом переустройстве и перепланировке

Акт о завершённом переустройстве или перепланировке — это официальный документ, который фиксирует факт окончания ремонтных работ по изменению конфигурации квартиры или её инженерных систем. Он оформляется в нескольких экземплярах (с 2025 года — четыре), что обеспечивает сохранность документации для всех участников процесса: собственника, подрядчика, БТИ и органов контроля.

В документе подробно указываются сведения о квартире: адрес, площадь, кадастровый номер, состав приёмочной комиссии, организация, выполнявшая работы, сроки ремонта, а также данные о проекте перепланировки и проектной организации. Также фиксируется соответствие выполненных работ проекту и действующим нормативам, наличие актов на скрытые работы — например, гидроизоляцию, усиление конструкций или перенос инженерных коммуникаций.

Переустройство квартиры подразумевает изменения в инженерных системах, таких как перенос труб, электропроводки или газового оборудования. Перепланировка же связана с изменением конфигурации помещений: снос или перенос стен, объединение комнат, устройство проёмов. Акт подтверждает, что все изменения выполнены в соответствии с строительными, санитарными и противопожарными нормами, не создают угрозы для безопасности здания и его жильцов.

Зачем нужен акт? Во-первых, без него перепланировка считается незаконной, что влечёт административные штрафы — от 2000 до 2500 рублей для физических лиц и до 50 000 рублей для организаций. Во-вторых, акт является обязательным для внесения изменений в техническую документацию БТИ и ЕГРН, что позволяет легально продавать, сдавать или обменивать квартиру. В-третьих, документ гарантирует безопасность: подтверждает, что изменения не создают рисков обрушений, затоплений или пожаров.

Без акта невозможно завершить процесс узаконивания перепланировки: собственник рискует получить предписание на восстановление исходной планировки или, в крайних случаях, потерять имущество через суд. В 2025 году значение документа усилилось из-за новых правил: инспектор Мосжилинспекции теперь самостоятельно направляет документы в Росреестр для обновления ЕГРН, что упрощает процедуру, но требует обязательного наличия технического плана и уплаты госпошлины.

Законодательная база для оформления акта о завершённой перепланировке в РФ и Москве

Оформление акта о завершённой перепланировке регулируется рядом федеральных и региональных нормативов, которые определяют порядок согласования, требования к проектной документации и ответственность за нарушения. На федеральном уровне ключевым документом является Жилищный кодекс РФ (статьи 25–29), где перепланировка и переустройство определяются как любые изменения, требующие согласования с органами местного самоуправления. Статья 26 ЖК РФ прямо указывает, что для получения разрешения на перепланировку и последующего акта о завершении необходимо наличие проекта, а также подтверждение соответствия строительным, санитарным и противопожарным нормам.

Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с поправками от 1 апреля 2024 года) уточняет процедуру: перепланировка считается завершённой только после внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), без обязательного обновления технического паспорта БТИ. Это позволяет упростить оформление собственности, но одновременно накладывает ответственность на владельцев за корректное предоставление документов и соблюдение всех норм.

Дополнительно Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 регулирует порядок содержания общего имущества в многоквартирных домах. Оно запрещает любые изменения, затрагивающие конструктивные элементы, без согласия всех собственников, что особенно важно при перепланировке, затрагивающей несущие стены, инженерные коммуникации или общие коридоры.

В Москве детализация процедуры закреплена Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 с последующими изменениями, включая 2025 год. Приложение 1 этого документа перечисляет работы, требующие проектной документации, включая сложные изменения, такие как перенос кухни, устройство проёмов в несущих стенах или объединение помещений. Приложение 2 описывает порядок оформления акта о завершении перепланировки: пункты 2.5.1.1.2 и 2.5.1.1.3 регулируют случаи с предварительным разрешением и без него.

С 23 апреля 2025 года вступило в силу Постановление № 841 от 18.04.2025, которое установило новые требования: обязательное наличие технического плана, уплата госпошлины за внесение изменений в ЕГРН и автоматическая передача документов инспектором в Росреестр. Эти нововведения обеспечивают прозрачность и ускоряют регистрацию изменений, но делают обязательным соблюдение всех формальностей.

Кроме того, при оформлении акта необходимо соблюдать санитарные и пожарные нормы — СанПиН 2.1.2.2645-10 и СП 4.13130.2013, а также другие строительные стандарты. Региональные списки запрещённых работ, включая снос несущих стен без усиления или перенос инженерных систем без проекта, публикуются Мосжилинспекцией.

Важным нововведением последних лет является обязательная подача всех документов исключительно в электронном виде через портал mos.ru. Бумажные заявления в МФЦ не принимаются, что ускоряет процесс регистрации, снижает вероятность ошибок и обеспечивает прозрачность для всех участников процедуры.

Кто выдаёт акт о завершённой перепланировке и состав приёмочной комиссии

Акт о завершённой перепланировке в Москве выдаёт Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция), являющаяся уполномоченным органом по надзору за состоянием жилищного фонда и соблюдением правил перепланировки. Этот документ подтверждает соответствие проведённых работ проекту и строительным, санитарным, противопожарным нормам, а также фиксирует факт завершения переустройства квартиры или дома.

Процедура включает участие приёмочной комиссии, которая проводит осмотр объекта и оценивает законность и качество выполненных работ. В состав комиссии входят: инспектор Мосжилинспекции, ответственный за проверку и заверение акта; представитель проектной организации, осуществляющий авторский надзор; представитель строительной компании или подрядчика, выполнявшего работы; а также представитель управляющей компании (УК) или товарищества собственников жилья (ТСЖ), если изменения затрагивают общее имущество дома. В случаях, когда работы затрагивают несущие конструкции или инженерные системы, могут привлекаться независимые эксперты из ГБУ "Экспертный центр" или автор проекта дома для дополнительной оценки безопасности и соответствия нормам.

Инспектор Мосжилинспекции проводит первичную проверку документов, выезжает на объект для визуального осмотра, сверяет фактические изменения с проектной документацией и фиксирует результаты в акте. После проверки акт направляется на утверждение в центральный аппарат инспекции, что обеспечивает юридическую силу документа.

С 23 апреля 2025 года процедура стала ещё более интегрированной: инспектор также отправляет акт и технический план в Росреестр для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это упрощает оформление и делает процесс прозрачным для собственника — заявителю больше не требуется лично подавать документы в несколько инстанций.

Подача заявок осуществляется через личный кабинет на портале mos.ru, где Мосжилинспекция координирует весь процесс: назначает инспектора, фиксирует результаты осмотра, взаимодействует с Росреестром и обеспечивает электронное подтверждение внесения изменений. Такой подход гарантирует законность и защиту прав собственников при перепланировке, минимизирует риски ошибок и ускоряет регистрацию изменений в ЕГРН.

Необходимые документы для оформления акта о перепланировке

Для получения акта о завершённой перепланировке важно собрать полный пакет документов, подтверждающих законность, безопасность и соответствие выполненных работ проекту. Список документов зависит от того, было ли предварительное разрешение на перепланировку или работы узакониваются постфактум.

При наличии предварительного разрешения (п. 2.5.1.1.2 Приложения 2 к ППМ № 508) требуется:

• Заявление на оформление акта через портал mos.ru.
• Проект перепланировки с чертежами и схемами, заверенный электронной цифровой подписью (ЭЦП) проектной организации с допуском СРО.
• Разрешение на перепланировку, выданное Мосжилинспекцией.
• Журнал ремонтных работ с хронологией этапов, датами и исполнителями — обязательный при затрагивании несущих конструкций.
• Акты освидетельствования скрытых работ (гидроизоляция, звукоизоляция, усиление конструкций) — минимум три экземпляра, заверенные подрядчиком и проектировщиком.
• Договор с подрядной организацией и договор на авторский надзор.
• Справка или технический паспорт БТИ до и после работ для подтверждения изменений.
• Фотофиксация выполненных работ, особенно скрытых этапов, для документального подтверждения соответствия проекту.
• Технический план квартиры после перепланировки, подготовленный кадастровым инженером с ЭЦП (обязателен с 23.04.2025).
• Квитанция об оплате госпошлины в Росреестр (1000 рублей с 2025 года).

Без предварительного разрешения (узаконивание постфактум, п. 2.5.1.1.3):

• Правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности).
• Технический паспорт БТИ с «красными линиями» и план до перепланировки.
• Согласие всех собственников жилья (нотариально, если есть несколько владельцев).
• Техническое заключение о допустимости и безопасности проведённых работ от организации с допуском СРО; если затронуты несущие конструкции — заключение автора проекта дома или ГБУ "Экспертный центр".
• Фотофиксация изменений с детализацией всех этапов.
• Технический план после перепланировки и квитанция об оплате госпошлины.
• Дополнительно при необходимости: справка из управляющей компании, Мосгаза, протокол общего собрания собственников, если работы затрагивают общее имущество.

Все документы подаются исключительно в электронном виде через портал mos.ru, что обеспечивает прозрачность процедуры, ускоряет регистрацию и автоматическую передачу данных в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Соблюдение этого пакета документов гарантирует законность перепланировки и защиту прав собственника.

Процесс получения акта о перепланировке

Процесс получения акта о завершённой перепланировке представляет собой комплексную процедуру, включающую подготовку документов, организацию выезда приёмочной комиссии, детальную проверку соответствия всех выполненных работ проекту, а также нормам безопасности, строительным и санитарным стандартам. Такой подход обеспечивает не только законность изменений, но и безопасность жильцов, сохранность конструкций и юридическую защищённость собственника. Процесс делится на два основных сценария: с предварительным разрешением и постфактум (без разрешения).

С предварительным разрешением:

• Завершение всех ремонтных работ строго по утверждённому проекту перепланировки, где учитываются конструктивные особенности помещения, инженерные коммуникации и требования безопасности.
• Подача заявления через портал mos.ru с прикреплением полного пакета документов: акты скрытых работ, журнал ремонта, технический план, проект перепланировки и заключения авторского надзора.
• В течение 10 дней сотрудник Мосжилинспекции связывается с собственником для согласования удобной даты выезда комиссии.
• Выезд комиссии на объект для детального осмотра помещений: измерений, фотофиксации и сверки фактических изменений с проектом. На этом этапе проверяется соблюдение всех нормативов — санитарных, пожарных, строительных, а также оценка безопасности конструкций и отсутствие угроз жильцам.
• Составление акта о завершённой перепланировке в четырёх экземплярах с подписями всех участников комиссии.
• Направление акта инспектором в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН, что завершает легализацию перепланировки и позволяет использовать жильё для продажи, аренды или обмена.
• Общий срок процедуры при отсутствии замечаний составляет около 10 рабочих дней с момента подачи заявления.

Постфактум (без предварительного разрешения):

• Заказ технического заключения о допустимости и безопасности проведённых изменений от организации с допуском СРО, а при затрагивании несущих конструкций — от автора проекта дома или экспертного центра.
• Подача заявления через mos.ru с полным пакетом документов, включая техзаключение, фотографии и правоустанавливающие документы.
• Первичная проверка инспектором: составление протокола о выявленных нарушениях и определение необходимости административных мер, включая штраф.
• Выезд комиссии на объект для осмотра, сверки фактических работ с техническим заключением и нормативами.
• После осмотра комиссия утверждает акт с эскизами, если нарушений нет. При выявленных нарушениях выдается предписание на исправление с контролем выполнения.
• Подписание акта, утверждение в центральном аппарате инспекции и отправка в Росреестр.
• При необходимости исправление замечаний Росреестра и повторная подача через инспектора.

Дополнительные детали:

• На всех этапах комиссия может требовать дополнительные документы, фотографии или уточнения проекта.
• Фотофиксация всех изменений, особенно скрытых работ (гидроизоляция, усиление конструкций), является обязательной и сохраняется в архивах инспекции для возможных последующих проверок.
• Своевременное соблюдение всех процедур минимизирует риск штрафов, судебных разбирательств и принудительного восстановления исходной планировки.

Общий срок процедуры без нарушений — до 45 дней, первичный осмотр объекта — до 10 дней после подачи заявления. В случае сложных нарушений или необходимости корректировки документов срок может увеличиваться до 2 месяцев.

Частые причины отказа в выдаче акта о перепланировке

При оформлении акта о завершённой перепланировке могут возникнуть отказы. Основные причины включают несоответствие выполненных работ проекту, нарушения нормативов и отсутствие необходимых документов.

Основные причины отказа:

• Выполненные работы не соответствуют утверждённому проекту или техническому заключению (например, лишние проёмы, перенос «мокрых» зон над жилыми помещениями).
• Нарушения нормативов: санитарные (отсутствие вентиляции, несоответствие СанПиН); пожарные (блокировка эвакуационных путей, нарушение СП 4.13130); строительные (угроза несущим конструкциям, риск обрушения).
• Отсутствие ключевых документов: акты скрытых работ, журнал ремонта, технический план, фотофиксация этапов, согласие всех собственников.
• Обнаруженные угрозы безопасности или жалобы соседей на несоблюдение норм.
• В постфактум: техническое заключение не подтверждает допустимость изменений — выдаётся предписание на восстановление и возможный штраф.
• Замечания Росреестра по техническому плану (например, неточности измерений) — отказ до исправления.

В случае отказа составляется протокол, заявитель получает предписание, а повторная подача акта возможна только после устранения всех замечаний и устранения нарушений.

Практические рекомендации по подготовке квартиры и ускорению оформления акта о перепланировке

Перед выездом комиссии важно тщательно подготовить квартиру. Обеспечьте свободный доступ ко всем помещениям, уберите мебель от стен и перегородок, чтобы инспектор мог провести точные замеры и фотофиксацию. Полезно иметь под рукой фотографии всех этапов ремонта, включая скрытые работы, а также вести детальный журнал ремонта с указанием дат, материалов, исполнителей и последовательности работ. Такой подход значительно ускоряет проверку и минимизирует вопросы со стороны инспекции.

Для ускорения процесса подачи и оформления акта рекомендуют заранее подготовить полный пакет документов и подавать их онлайн через портал mos.ru. Проверьте правильность оформления файлов, наличие электронной подписи и соответствие форматов. Согласуйте удобное время осмотра с инспектором, чтобы избежать повторных выездов. В случае минимальных отклонений от проекта полезно подготовить эскиз итоговой планировки — это позволяет утвердить акт без необходимости разработки нового проекта.

Если требуется техническое заключение или план квартиры, заказывайте их у проверенных организаций с допуском СРО. Качественно оформленные документы сокращают время проверки и снижают риск отказа. Консультации можно получить бесплатно в Мосжилинспекции или по горячей линии, что помогает уточнить нюансы и избежать ошибок при подаче.

Следует избегать самостоятельного проведения работ без подрядчика, особенно когда речь идёт о скрытых коммуникациях — это усложняет оформление актов скрытых работ и может стать причиной отказа. При узаконивании перепланировки постфактум лучше сразу оплатить штрафы, если они предусмотрены, чтобы не задерживать процесс. Для типовых домов удобно использовать готовые проекты, опубликованные на сайте Мосжилинспекции, что упрощает подготовку документации и ускоряет согласование.

Использование акта о перепланировке

После получения акта о завершённой перепланировке он становится официальным основанием для внесения изменений в техническую документацию квартиры. В первую очередь обновляется технический паспорт в БТИ, если это требуется для контроля, но ключевым моментом является внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) через Росреестр.

С 23 апреля 2025 года процедура упрощена: инспектор Мосжилинспекции самостоятельно отправляет акт, технический план и квитанцию об уплате госпошлины в Росреестр. Изменения фиксируются автоматически, при этом госпошлина за внесение данных составляет 1000 рублей. Это позволяет собственнику избежать дополнительных визитов и бюрократических задержек.

Получение акта и внесение изменений в ЕГРН юридически завершает перепланировку. Квартира получает новый кадастровый план, что делает возможными сделки с недвижимостью — продажу, оформление ипотеки, обмен — без риска претензий со стороны банков или покупателей. Акт подтверждает законность проведённых работ и защищает владельца от споров по поводу нарушений.

Если в результате перепланировки образованы новые помещения, дополнительно уплачивается госпошлина за регистрацию прав — 2000 рублей. После внесения изменений рекомендуется получить выписку из ЕГРН, которая служит официальным подтверждением законного завершения перепланировки и пригодна для любых юридических действий с недвижимостью.

Заключение

Акт о завершённом переустройстве или перепланировке — это не просто формальность, а ключевой документ, обеспечивающий законность и безопасность вашей квартиры после проведённых изменений. Его наличие предотвращает наложение штрафов, предписаний на восстановление исходной планировки и возможные судебные споры, подтверждая соответствие всех работ строительным, санитарным и противопожарным нормам.

Без акта перепланировка считается самовольной, что создаёт серьёзные риски. Неправильно выполненные изменения могут угрожать здоровью жильцов — например, из-за нарушенной вентиляции или опасного размещения инженерных систем, а также ставить под угрозу целостность здания через ослабление несущих конструкций.

С 2025 года процедура получения акта стала более доступной благодаря электронной подаче документов и интеграции с Росреестром. Однако строгое соблюдение требований к документации и нормам остаётся обязательным, поскольку только это обеспечивает юридическую защиту и безопасность.

Получение акта позволяет внести изменения в ЕГРН, легально распоряжаться недвижимостью, продавать, сдавать в аренду или передавать по наследству без рисков для собственника. Консультации с экспертами и внимательное следование процедуре — это не просто формальность, а инвестиция в спокойствие, безопасность и ценность вашей квартиры.

В продолжение темы посмотрите также наш обзор Как подать жалобу в жилищную инспекцию на незаконную перепланировку соседей в 2026 году